地产行业将迎来新一轮洗牌 中小型房企或将纷纷离场

最近一年多来，随着房地产市场调控的深入，房地产行业正迎来新一轮大洗牌。一些实力偏弱的中小型房企在激烈的竞争中业绩严重分化。数据显示，8月份百强房企累计业绩同比增4%，而偏弱的中小型房企严重亏损。据统计，截至目前，有180家左右的房企已破产或进入破产程序。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，稳健的货币政策取向没有改变，本次降准并不是针对房地产市场，房地产方面的调控在短期内并不会出现放松迹象。业内人士认为，金融政策的压力，迫使中小型房企要抓住金九银十销售黄金期，回笼资金，否则中小型房企将开始逐渐退出市场。

优势向龙头房企集中8月同比增4%

数据显示，近日，各大港股及A股房地产上市公司先后公布了其八月份销售业绩。上月底，房地产信息综合服务商克而瑞亦发布了今年前8月中国房地产销售TOP100排行榜。万科(000002.SZ)8月则实现合同销售面积277.4万平方米，合同销售金额441.3亿元;前八个月，公司累计实现合同销售面积2740.9万平方米，合同销售金额4263.2亿元;

中国恒大(03333.HK)8月实现合约销售金额约478.2亿元，环比增长约18.2%，同比增长约18.8%。同期，公司实现合约销售面积约449.3万平方米，折合合约销售均价10644元/平方米;融创中国(01918.HK)8月实现合同销售金额约512.7亿元，同比增长27%，合同销售面积约351.8万平方米，合同销售均价约为14570元/平方米。截至上月底，公司累计实现合同销售金额约人民币3065.8亿元，同比增长15%;累计合同销售面积约2101.6万平方米，合同销售均价约人民币14590元/平方米。

按克而瑞统计，以权益金额计算，前八月排名前十的房企分别为碧桂园、中国恒大、万科地产、融创中国、中海地产、保利发展、绿地控股、新城控股、华润置地、龙湖集团。业内人士认为，在房地产调控的压力下，市场竞争十分激烈，大型房企的销售业绩普遍稳健增长，市场集中度也向优势龙头房企集中。

中小型房企或将加速离场

与大型房企正相反，许多中小型房企尤其在三四线城市以下开发的处境十分艰难，从公布中期报表来看，大部分中小型房企业绩处于亏损，销售压力大。数据显示，全国已有180家左右的房企向法院提请破产。

7月，针对房地产行业的各种调控政策继续出台。地方省市集中于限售加码、土地出让环节收紧、房地产交易环节乱象整顿等。与此同时，近期监管层针对信托融资、美元债新规等政策也频繁释放出融资渠道收紧的信号。业内普遍认为，随着房企资金面的收紧，房企下半年投资拿地或将趋于保守，从房地产融资到开发存在的时间跨度来看，调控效果将在四季度有所体现。

中原地产首席分析师张大伟认为，在政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在今年以来被密集提及。因为房企资金面缺血过多，目前来看，融资需求依然很大。“从房企的资金成本看，因为需求增加，房企的资金成本相比之前有所增加，特别是规模比较小的企业融资成本明显增加，其中美元债融资成本普遍超过10%。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小企业破产，和本身房屋销售不好、拿地机会不多等多种因素都有关。而从政策层面看，实际上包括限购、限售等政策，也会影响其房屋销售，最终对部分中小房企形成限制和制约。而类似现象也说明了当前房企的一个困境，即在融资环境收紧的情况下，房企的资金面会更加恶化，进而对相关房企带来较大影响。部分房企的压力增大，自然也会通过收购并购等方式进行项目的处置。

房地产行业开始新一轮整合

中指院最新报告显示，从融资层面来看，不同房企之间的融资能力将进一步分化。大型房企普遍具有信用评级较高、资质较好、融资渠道较广、信托融资占比较小等特点，企业的债务覆盖率较好，信用债的监管调控对大型房企整体影响不大。相比较而言，融资收紧对中小型房企在融资规模和成本上影响相对较大，尤其对短期高负债以及信托融资占比较高的房企带来考验。

2019年房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，龙头企业优势更加明显。随着房地产行业竞争日趋激烈，行业发展在“量”上处于顶部，兼并加剧，行业集中度将持续提升。克而瑞地产研究员朱一鸣分析认为，从目前房企预告2019年上半年业绩情况来看，相较于2018年，房地产行业降温明显，继而对房企的利润冲击较大。基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓，以及房企整体的拿地态度相对谨慎，预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续，行业竞争格局分化进一步加剧。在此背景下，对经营者的管理能力提出了更高的要求，房企在规模扩张的同时也应注意质量与效益的提升。

业内专家普遍认为，2019年下半年，房企在资金方面的压力有增无减，房企仍需加速销售回款，理性投资，谨慎介入高价地和高溢价地块。同时，应把握机遇并购那些具有发展潜力的中小企业及其优质项目，同时从提升产品品质入手，更好地满足居民的自住需求。另一方面，企业之间的兼并整合，将有利于整个行业的结构优化和市场化进程。 记者 兰文